执行丨违法限制竞买人参加竞买的拍卖能否撤销？

某酒业公司与某农业物资公司执行异议案

基本信息

裁判文号：江苏省无锡市中级人民法院（2020）苏02执异132号执行裁定书

编写人：江苏省无锡市中级人民法院  杨曦  朱金彩

基本案情

某酒业公司与某农业物资公司申请实现担保物权一案，江苏省无锡市惠山区人民法院于2019年6月27日作出（2017）苏0206民特10号之二民事裁定书，裁定：准予对某农业物资公司向某酒业公司提供抵押反担保的房产（锡房权证惠山字HS100×××××××）进行拍卖、变卖，某酒业公司以拍卖、变卖所得价款对追偿款本息9539312.51元及自2017年10月19日起至抵押物拍卖、变卖成交之日止的利息损失在抵押担保债权数额1200万元范围内予以优先受偿。后因某农业物资公司未履行生效文书确定的义务，江苏省无锡市惠山区人民法院于2019年7月22日立案执行，案号为（2019）苏0206执2028号。2019年8月14日，江苏省无锡市惠山区人民法院查封某农业物资公司名下的房产。

2020年9月2日，江苏省无锡市中级人民法院裁定将该案提级执行，案号为（2020）苏02执433号。执行过程中，江苏省无锡市中级人民法院于2020年11月6日作出（2020）苏02执433号执行裁定：拍卖、变卖被执行人某农业物资公司位于无锡市惠山区玉祁镇×路3739.11平方米（包含无证的1331.39平方米）房产（权证号:HS100×××××××）及附属绿化、景观等设施。淘宝网司法拍卖页面竞买公告载明：拍卖标的房产坐落于集体土地上，土地所有权人为某街道办事处，竞买人报名前需前往管理委员会进行咨询并取得该单位出具的竞拍资格确认书，未取得竞拍资格就报名参加竞拍的，本院有权取消拍卖资格及拍卖结果，并没收拍卖保证金。

另查明，江苏省无锡市中级人民法院拍卖前向案涉房屋所在街道办事处征求意见，街道办事处回复称，根据集体资产管理规定及该处房产特殊的地理位置，竞拍人需于报名前前往管理委员会进行咨询以取得竞拍资格，现签订租赁合同期限为一年，租金根据当年农办公布的标准确定，同时受让人需承担某农业物资公司欠付的集体土地使用费。

案件焦点

拍卖公告中载明需取得管理委员会出具的竞拍资格是否属于违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件，是否应当撤销拍卖。

法院裁判要旨

江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：案涉房产系在租赁的集体土地上建造，锡惠集用（2004）第2896号集体土地租赁于2009年12月14日到期后，原租赁单位某农业物资公司继续与管理委员会办公室每年签订《土地使用权租赁协议书》并支付集体土地使用费，后因某农业物资公司经营产生问题，自2016年12月31日合同到期后未续订。故本案执行处置前土地使用权租赁期限已届满。法院征求集体组织意见后在拍卖公告中设定“竞买人报名前需前往管理委员会进行咨询并取得该单位出具的竞拍资格确认书，未取得竞拍资格就报名参加竞拍的，本院有权取消拍卖资格及拍卖结果，并没收拍卖保证金”，该特别设定无法律依据，存在违法限制竞买人参加竞买的情形，应予撤销。执行部门应在后续执行过程中根据案件具体情况重新作出拍卖公告。江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：

撤销（2020）苏02执433号案件的拍卖公告。

法官后语

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。《中华人民共和国拍卖法》第三十二条规定，竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织。第三十三条规定，法律、行政法规对拍卖标的的买卖条件有规定的，竞买人应当具备规定的条件。

法院组织司法拍卖的目的，在于公开、公平、公正地维护各方权益，实现被执行人财产处置效益的最大化。故在拍卖被执行人财产时，要最大限度地吸引竞买人参加竞买，除非法律、行政法规对买受人的资格有特殊要求，人民法院和拍卖机构都不得限制参加拍卖的竞买人范围。非法限制竞买人资格将使潜在的买受人无法参与竞价，导致竞价不充分进而价格过低，损害债权人和债务人的利益，也可能导致权力寻租的发生，故为维护当事人和竞买人的利益，在没有法律、行政法规明文规定对竞买人资格限制的情况下，违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的，该拍卖应予撤销。

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