执行丨案外人基于不动产被查封前订立的租赁合同要求带租拍卖，是否属于案外人对执行标的提出的异议？

某产业集团诉吴某彪、某钢材公司执行异议之诉案

基本信息

裁判文号：江苏省无锡市中级人民法院（2020）苏02民终505号民事裁定书

编写人：江苏省无锡市惠山区人民法院  荆佩

基本案情

某银行无锡分行与肖某香、詹某洋、某钢铁贸易公司、某投资担保公司、某钢材公司金融借款合同纠纷一案，江苏省无锡市惠山区人民法院于2013年10月28日作出（2013）惠商初字第0766号民事判决书。2014年12月30日，某银行无锡分行将上述债权转让给某资产管理公司南京办事处。2015年3月20日，某资产管理公司南京办事处又将上述债权转让给某产业集团。2015年6月3日，某产业集团申请强制执行。

2018年6月4日，江苏省无锡市惠山区人民法院作出（2015）惠执字第01200号之一执行裁定书，裁定对案涉土地使用权及其上商铺、办公用房进行不带租拍卖。案外人吴某彪以其系承租人为由提出执行异议。江苏省无锡市惠山区人民法院审查后作出（2019）苏0206执异20号执行裁定，撤销上述（2015）惠执字第01200号之一执行裁定书，并裁定对案涉土地使用权及其上商铺、办公用房进行带租拍卖。后某产业集团提起申请执行人执行异议之诉。

案件焦点

案外人基于不动产被查封前订立的租赁合同提出要求带租拍卖，是否属于案外人对执行标的提出的异议。

法院裁判要旨

江苏省无锡市惠山区人民法院经审理认为：本案当事人所争议的是对拍卖标的物的带租或不带租拍卖方式，是对人民法院执行行为提出的异议，而不是对拍卖标的物的权属等实体权利存在争议。该院亦已作出（2019）苏0206执异20号执行裁定书，裁定：变更为对被执行人某钢材公司名下座落于无锡市惠山区西站物流园洛南大道与洛神路交叉口西南侧土地权证号为锡惠国用［2011］第××号的国有土地使用权及其上商铺、办公用房进行带租拍卖。根据法律规定，当事人对此类执行异议裁定结果不服的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，向上一级人民法院申请复议，而不是提起诉讼。本案中，某产业集团并不具备提起诉讼的权利，其可以在法定期限内向江苏省无锡市中级人民法院提出复议，故对某产业集团公司本案之诉讼请求应予驳回。

江苏省无锡市惠山区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第（五）项之规定，裁定如下：

驳回原告某产业集团的起诉。

某产业集团不服该裁定，提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：对于案外人（承租人）基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人不动产或动产的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。由此引发的执行异议之诉案件，则按照不同的情形进行处理。

本案中，案外人吴某彪系以被执行人某钢材公司不动产承租人身份提出执行异议，认为其已在查封之前与被执行人某钢材公司订立了租赁合同，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人不动产（即带租拍卖），应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。江苏省无锡市惠山区人民法院对其异议审查后已作出（2019） 苏0206执异20号执行裁定书，并告知案外人、当事人如不服该裁定，可分别情形申请依照审判监督程序办理或提起诉讼的救济途径。故某产业集团公司不服该执行裁定提起执行异议之诉符合相关法律规定。江苏省无锡市惠山区人民法院适用法律有误，应予纠正。

江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：

一、撤销江苏省无锡市惠山区人民法院民事裁定；

二、本案指令江苏省无锡市惠山区人民法院审理。

法官后语

执行异议和复议程序是民事执行过程中的基本规定之一。虽然“强制执行乃品尝法律胜利之甜美果实”，但为了确保法律之公正公平，执行异议和复议程序对于保护当事人、利害关系人以及案外人的合法权益，保障执行程序的公正具有十分重要的意义。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及第二百二十七条的规定，执行异议和复议程序又可以分为“执行行为异议”和“案外人异议”。所谓“执行行为异议”是指当事人、利害关系人认为人民法院的执行行为违反法律规定，向执行法院提出的书面异议；所谓“案外人异议”，又称“执行标的异议”，是指执行案件当事人以外的第三人，对执行标的主张阻止执行的实体权利，请求对该标的停止执行而向执行法院提出的实体异议。实践中，对于“执行行为异议”与“执行标的异议”极其容易混淆，由于“执行行为异议”与“执行标的异议”后续的救济途径完全不同，因此应该严加区分。

本案中，吴某彪要求对案涉不动产进行带租拍卖，实际主张的权利系法院拍卖的不动产上的租赁权利，本案争议的焦点实质上是对该案应适用“执行异议程序”还是“执行复议程序”，因为适用的程序不同，最终导致的救济途径也完全不同。

吴某彪提出的系“租赁权利”，租赁权，根据之前的《中华人民共和国合同法》及现行的《中华人民共和国民法典》的规定，均突破了合同的相对性，规定了买卖不破租赁的制度，理论上也称之为租赁权的物权化，也就是说吴某彪提出的实际上是一个具有准物权性质的权利，指向的对象系法院拍卖的不动产，并依附于该不动产，这就符合了“执行标的异议”的主体和客体要求。

吴某彪并非对法院拍卖被执行人不动产的行为存有异议，他没有阻却法院的拍卖行为，只是希望法院在拍卖后能够依据“买卖不破租赁”原则保障其租赁权利，即请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人不动产。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条明确规定的适用条件是“案外人对执行标的提出书面异议的”，本案中，虽然形式上看来，案外人针对的是对法院裁定“不带租拍卖”这一行为提出异议，但其事实上是主张对执行标的享有租赁权这一可以阻却执行的实体权利，而并非针对拍卖这一执行行为。因此，案外人主张不动产租赁权的异议属于一个典型的“执行标的异议”，江苏省无锡市中级人民法院发回重审有理有据，符合法律规定。

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