执行丨无过错不动产买受人物权期待权能否排除金钱债权执行？

马某俭诉韩某伟、某房地产开发公司案外人执行异议之诉案

基本信息

裁判文号：青海省高级人民法院（2020）青民终86号民事判决书

编写人：青海省高级人民法院  商海英

基本案情

韩某伟与某房地产开发公司借款合同纠纷一案，青海省西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）受理后，因韩某伟申请诉讼财产保全，该院于2015年9月30日查封了某房地产开发公司名下40套房产。该案经审理后，判决某房地产开发公司向韩某伟偿还借款本息共计1560万元。判决生效后，因某房地产开发公司未按期履行义务，韩某伟向西宁中院申请强制执行，西宁中院于2019年4月29日作出执行裁定，拍卖案涉被查封房产。案外人马某俭得知拍卖公告后，对其中的1221室房屋提出执行异议，西宁中院经审查后认为，马某俭虽与某房地产开发公司签订了房屋认购书，亦按照认购书现金支付全部价款，但该认购书明确等某房地产开发公司通知时双方再签订商品房买卖合同，该未竣工验收的不动产现仍未交付使用，马某俭的权利足以排除执行，裁定驳回了案外人马某俭的异议请求。

另查明，2013年11月1日，某房地产开发公司与马某俭签订《房屋认购书》，约定：马某俭自愿订购某小区7号楼1号楼22层2201室房屋（现房号为1221室），房屋总价为773122元。马某俭于签订此认购书时，向某房地产开发公司支付房款773122元（以实际收款收据为准）。马某俭签订该认购书后，等某房地产开发公司通知签订出售合同，同时支付首期款，如在通知后逾期7天到15天不来签订出售合同的，某房地产开发公司不再保留其认购房号。双方约定马某俭的付款方式为一次性付款。马某俭于签约当日付清房款，某房地产开发公司开具收据。马某俭与某房地产开发公司签订《房屋认购书》并付清房款后，双方并未签订正式的商品房预售合同或商品房买卖合同，亦未办理房屋产权变更登记手续。

再查明，案涉房屋于2011年9月30日取得商品房预售许可证。某房地产开发公司将案涉房屋钥匙于2015年7月17日交付马某俭。马某俭未入住案涉1221室房屋，房屋内水电暖均未开通。

经西宁中院向西宁市不动产登记服务中心核实，位于西宁市城东区×路26号1号楼1单元1085室面积为177.65平方米的住宅登记于马某俭名下，房屋所有权证颁发日期为2015年10月27日。

案件焦点

1.马某俭对讼争房屋是否享有受法律保护的实体权利；

2.该权利是否能够排除强制执行。

法院裁判要旨

青海省西宁市中级人民法院经审理认为，本案情形应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条审查马某俭作为商品房消费者是否享有物权期待权，是否足以排除强制执行。1.在人民法院查封之前马某俭与某房地产开发公司签订《房屋认购书》。认购书对于房屋交付标准、交付时间、违约责任等主要内容并未明确，不具备商品房买卖合同的基本要素，系为将来订立正式商品房买卖合同而签订的预约合同。2.马某俭名下尚有其他用于居住的房屋。3.马某俭付清房屋全款。综上，马某俭的情形不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一款、第二款的规定，其不享有对案涉房屋的物权期待权，亦不享有足以排除强制执行的民事权益。

判决：驳回马某俭的诉讼请求。

马某俭不服一审判决，提出上诉。

青海省高级人民法院经审理认为，《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条是选择适用的关系，马某俭在不符合第二十九条规定的情形时，可适用第二十八条之规定。第一，马某俭签订合同的时间是在人民法院查封之前。某房地产开发公司于2011年9月30日取得《商品房预售许可证》，于2013年11月1日与马某俭签订《房屋认购书》，该认购书有效。《房屋认购书》明确了双方当事人的名称、商品房的位置、具体房号、面积、单价、总价、付款方式，且某房地产开发公司已按约定收受了全部购房款，并将房屋交付马某俭，双方买卖合同已实际履行，该《房屋认购书》应认定为商品房买卖合同。第二，马某俭已于2015年7月17日领取案涉房屋钥匙，应认定马某俭在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。第三，马某俭已支付全部价款。第四，案涉房屋尚未办理竣工验收手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件。马某俭对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。综上，判决：

一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初450号民事判决；

二、不得执行位于西宁市城东区某小区7号楼1单元1221室房产（房屋认购书为康南路某小区7号楼1单元2201室），并解除保全措施。

法官后语

近年来，案外人执行异议之诉案件呈上升趋势，且该类型案件由于涉众，如果处理不当容易引起群体性纠纷，故正确适用法律显得尤为重要。本案一审法院适用法律错误，二审法院进行全面改判，保护了无过错买受人物权期待权。关于对金钱债权的执行，《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条分别作出了具体规定。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”比较上述两条规定：从条文主旨来看，第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人及不动产均可适用；而第二十九条是对商品房消费者物权期待权的保护，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对房地产开发企业的被执行人所开发的商品房而规定的特别条款。从立法精神及意图来看，第二十九条强调对民生权利即生存权、居住权的保护，故着眼点在于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，该条既不要求买受人主观上无过错，也不要求支付全部价款，更不要求占有房屋，总体上比较宽泛。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，对于法律的适用，不应因有特别规定的保护，而排斥一般保护。即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。

法院在审理案外人执行异议之诉时，需要对各种权利的顺位、优先性进行比较。第二十九条对商品房消费者物权期待权的保护，是对生存权的保护，生存权在法的价值位阶中处于最高位阶，其应优先于所有的权利受到保护；其次，建设工程价款优先受偿权系法定优先权，优先于无过错不动产买受人物权期待权受保护；而无过错不动产买受人物权期待权，将来会过渡为物权，在与申请执行人实现一般金钱债权发生冲突时，应优先保护无过错不动产买受人的保护物权期待权。

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