执行丨明知限购政策仍购买房屋导致无法办理过户登记的，是否属于“非因买受人原因未办理过户登记”？

吴某与某银行无锡分行、孙某案外人执行异议案

基本信息

裁判文号：江苏省无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213执异53号执行裁定书

编写人：江苏省无锡市梁溪区人民法院  罗扬

基本案情

某银行无锡分行诉孙某金融借款合同纠纷一案，江苏省无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）于2019年7月3日立案受理后，根据某银行无锡分行的保全申请，作出（2019）苏0213民初7636号民事裁定：冻结孙某的银行存款15万元或查封、扣押其相应价值的财产。同日，查封了孙某名下位于无锡市惠山区某小区161-××××室的房屋（以下简称案涉房屋）。

2019年8月1日，梁溪法院对该案作出判决：孙某应于本判决发生法律效力之日起十日内向某银行无锡分行返还借款本金15万元；并支付期内欠息1828.81元、逾期罚息、期内欠息之复利。判决生效后，因孙某未及时履行，梁溪法院立案强制执行。在执行过程中，作出（2019）苏0213执5758号执行裁定：拍卖被执行人孙某名下的案涉房屋。

案外人吴某提出异议称，2018年2月25日，其通过房产中介向孙某购买案涉房屋，双方签订《无锡市房屋转让协议》，约定总房款95万元，首期房款50万元，剩余房款待房屋可上市交易后，于2020年3月1日前办理过户手续完毕以银行贷款方式支付。合同签订后，吴某支付给孙某50万元购房款，并对案涉房屋进行装修并入住。现案涉房屋被法院查封，无法办理过户手续。吴某认为其对案涉房屋享有物权期待权，没有办理产证登记是因为过户政策原因导致，不属于其过错导致，请求中止执行并解除对案涉房屋的查封。

某银行无锡分行认为，案涉房屋现登记在孙某名下，法院查封、拍卖并无不当。

另查明，《无锡市不动产（房屋）登记簿证明》载明：案涉房屋权利人为孙某，建筑面积92.76平方米，登记日期为2018年2月1日。无锡市房地产调控领导小组锡房调办［2017］1号《关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知》规定：2017年5月20日24时之后取得不动产权证的住房，自取得不动产权证之日起满2年（法人单位3年）方可转让。

案件焦点

案涉房屋未办理过户登记是否系吴某自身原因所致。

法院裁判要旨

江苏省无锡市梁溪区人民法院经审理认为：我国不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，才发生效力。吴某购买案涉房屋，未办理房屋所有权登记，故不发生物权效力。案外人依据物权期待权保护原则排除法院强制执行，应同时具备四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴某对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益，关键在于判断未办理过户登记是否出于买受人自身原因。无锡市房地产调控领导小组锡房调办［2017］1号《关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知》规定：2017年5月20日24时之后取得不动产权证的住房，自取得不动产权证之日起满2年（法人单位3年）方可转让。可见吴某购买案涉房屋时，受到政策限制，不能办理交易过户登记。吴某忽视政策限制，依然购买，因此未能办理过户登记归责于买受人自身原因，不受无过错买受人物权期待权保护。案外人吴某排除执行的异议请求，本院不予支持。

江苏省无锡市梁溪区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作出如下裁定：

驳回吴某的异议请求。

法官后语

一、买受人对登记在被执行人名下不动产享受足以排除强制执行民事权益之规定与内涵

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该司法解释规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，解决的是在执行程序中买受人对所买不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特殊规则。该规定的立法目的是保护正当买受人的基本居住权，其不仅涵盖了物权性质，更倾向于对人身权（生存权）的基本保护，故而在一定程度上突破了债权平等和合同相对性原则，在司法实践中需要审慎认定。

二、关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形与例外情形分析

根据上述规定，买受人若想享有排除法院强制执行的民事权益，就必须同时满足上述四个条件。本案中，吴某与孙某签订了书面买卖合同，支付了购房款并实际占有、使用了案涉房屋，已满足了前述规定的三个条件，问题的关键在于案涉房屋未办理过户登记是否系非因其自身原因所致。司法实务中，大多数执行异议人都符合前三项规定而未办理房屋过户登记，原因多种多样，应根据具体情形进行严格甄别。从实践中看，能够归责于买受人的原因可以分为三个方面。一是对他人权利障碍的忽视。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记。二是对政策限制的忽视。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。相反地，如未过户系因出卖人不协助过户、房屋过户存在客观障碍、房管部门的缘故等，则不能认定系因买受人个人原因导致房屋未过户。此种情况下，法院为了实现其他债权而针对不动产采取执行措施，极易损害在查封之前的已经签订的买卖合同、支付合理对价并且合法占有房屋，而非因买受人自身原因导致房屋未过户的善意买受人。

三、买受人在购房前明知房屋无法办理过户登记而仍然购买的，应认定无法办理过户系其自身原因

如果房屋买受人对房屋所在地的买售和过户政策知道或应当知道，还购买标的房屋导致未能按约过户，应当认定因买受人自身原因未办理过户登记，房屋买受人不得依据上述规定排除对标的房屋的执行。本案即是这种情形。根据无锡当地政策，不动产售卖方需在取得不动产满两年后方可转让并办理过户登记，本案中，吴某在购房前便已知道该政策规定，应当能够预见此次交易存在较大风险，虽然限购政策不影响合同效力，但对房屋过户期限作了诸多限制，在此情况下其仍然购买了该房屋，显然未尽到作为一般购房者的谨慎注意义务。不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记方发生效力，未经登记，不发生效力。虽然吴某与孙某约定两年后办理过户登记，但这只是双方之间约定的过户期限，无法对抗不动产物权的变动规则，因此，不应认定吴某对涉案房屋未进行过户登记是因客观原因所致，应系其自身购房政策与风险的忽视所致，存有过错。

房屋买卖应注意遵守限购政策，防止遭受不测。如前所述，限购政策虽然不影响房屋买卖合同效力，但直接影响房屋买卖合同的履行。即便房屋买卖合同有效，但基于限购政策也无法办理过户登记。如所购房屋无法办理过户登记，房屋买受人即无法最终取得所有权，即便实际占有房屋也可能面临诸多不测。

注：本文来源于《中国法院年度案例》，仅供推荐、交流、学习，来源于中国出版发行物，版权归原作者所有！由“法律小策”编辑整理，如有侵权请及时联系小编删除！