执行丨涉房产执行案件中抵押权实现后，租赁合同对受让人是否具有约束力？

某投资公司与某节能科技公司案外人执行异议案

基本信息

裁判文号：江苏省宜兴市人民法院（2020）苏0282执异90号执行裁定书

编写人：江苏省宜兴市人民法院  石代阳

基本案情

2017年6月16日，某玻璃公司向某银行宜兴支行（以下简称宜兴支行）借款150万元，某线缆公司对债务提供连带责任保证担保，周某军、张某霞、郭某英对债务提供连带责任保证担保。2017年6月23日，某玻璃公司以其名下坐落于宜兴市杨巷镇某村的土地1宗及房屋3幢与宜兴支行签订《最高额抵押合同》，并于同日办理土地、房屋的抵押登记手续，登记最高债权数额为4653万元。2017年7月12日，某玻璃公司向宜兴支行借款三笔，分别为499万元、999万元、999万元，周某军、张某霞、郭某英为三笔债务提供连带责任保证担保。后因借款偿还发生纠纷，诉至法院。2018年8月10日，宜兴市人民法院对宜兴支行诉某玻璃公司等金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0282民初3141号民事判决，判决某玻璃公司于本判决发生法律效力之日起十日内向宜兴支行偿还本金、期内欠息、逾期利息、复利、律师费等各项损失，且宜兴支行有权以某玻璃公司名下坐落于宜兴市杨巷镇某村的土地、房屋折价或拍卖、变卖所得价款在最高额4653万元内优先受偿。

判决生效后，某玻璃公司等未按照判决书履行相应义务。根据某投资公司的申请，宜兴市人民法院于2020年6月8日作出（2019）苏0282执6194号执行裁定书，裁定：一、拍卖登记在被执行人某玻璃公司名下坐落在宜兴市杨巷镇某村工业集中区厂房和土地及附属设施用于清偿债务。二、责令被执行人某玻璃公司及其他占有使用人在收到本裁定之日起十五日内将以上房产腾空后交付给法院拍卖，逾期本院将依法追究其相应的法律责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。

执行过程中，案外人某节能科技公司提出异议称，该公司与某玻璃公司于2017年7月4日签订书面租赁合同，对于宜兴市杨巷镇某村工业集中区厂房系合法承租。租赁期间，该公司征得某玻璃公司同意后在公司东北角搭建了约350平方米的风机房及车棚，该机房及车棚应属他公司所有。为维护该公司的合法权益，请求法院带租拍卖某玻璃公司厂房，并确定该公司添附财产权益。

案件焦点

涉不动产的执行案件中，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，该租赁行为对受让人是否具有约束力。

法院裁判要旨

江苏省宜兴市人民法院经审理认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案某节能科技公司与某玻璃公司签订房产租赁合同时间在某玻璃公司将厂房、土地设定抵押给宜兴支行之后，后宜兴支行将对某玻璃公司的债权及抵押权一并转让给本案申请执行人某投资公司。现申请执行人申请法院拍卖某玻璃公司厂房、土地等整体资产实现抵押权，某节能科技公司的租赁权不得对抗申请执行人，某节能科技公司与某玻璃公司签订的房产租赁合同对受让人不具有约束力。对于异议人主张自行建造的风机房、车棚所有权益，其未提供相应证据加以证明，本院不予采信。综上，某节能科技公司异议请求于法无据，本院不予支持。

江苏省宜兴市人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：

一、拍卖登记在某玻璃公司名下坐落在宜兴市杨巷镇某村工业集中区厂房、土地等整体资产用于清偿债务［房屋所有权证号分别为10××××××94、10××××××41、10××××××42；土地使用权证号宜国用（2009）第15××××47号］；异议人某节能科技公司的租赁权不得对抗本案申请执行人（抵押权人）某投资公司，对买受人没有约束力；

二、驳回某节能科技公司的其他异议请求。

法官后语

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

本案为涉及不动产执行的案外人异议案件，争议焦点为抵押后所涉房产的租赁行为对受让人是否具有约束力。本案的关键在于该租赁行为发生在抵押之前还是之后。在本案中某节能科技公司与某玻璃公司签订房产租赁合同时间在某玻璃公司将厂房、土地设定抵押给宜兴支行之后，后宜兴支行将对某玻璃公司的债权及抵押权一并转让给本案申请执行人某投资公司。现申请执行人申请法院拍卖某玻璃公司厂房、土地等整体资产实现抵押权，某节能科技公司的租赁权不得对抗申请执行人，某节能科技公司与某玻璃公司签订的房产租赁合同对受让人不具有约束力。

在执行实务中，法院在拍卖被执行人的不动产时，常常遇到案外承租人以对该不动产享有租赁权为由，主张“买卖不破租赁”的情形。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。可见，法院拍卖不动产时适用附带租约拍卖的条件必须满足：1.存在合法有效的租赁合同；2.租赁物已经交付承租人且承租人继续占有租赁物；3.拍卖时租赁合同尚在租赁期间内；4.拍卖物若有抵押权，则在抵押权设立前已经签订了合法有效的租赁合同；5.房屋在出租前尚未被人民法院依法查封的。否则，案外人以承租人身份主张附带租约拍卖即主张“买卖不破租赁”的执行异议之诉将不能得到法院的支持，不仅徒增案外人的讼累及诉讼费用的负担，而且浪费司法资源。

另外，通过本案要警惕被执行人与案外人通谋倒签时间伪造租赁合同以干扰执行拍卖的问题，法院在执行过程中，应着重审查案外人异议内容的真实性，对于以虚假合同等方式试图阻碍、拖延执行的行为和行为人，加大处罚力度，情节严重的以“拒不执行判决、裁定罪”移送公安部门立案侦查，追究其刑事责任。

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