行政丨房屋登记违法行为导致直接损失该如何确定？

马某、刘某诉某市规划和自然资源委员会某区分局行政赔偿案

基本信息

裁判文号：北京市第三中级人民法院（2020）京03行赔终84号行政赔偿判决书

编写人：北京市平谷区人民法院  王富菊

基本案情

1995年3月13日，徐某与建筑公司签订《售房协议书》，约定该公司将涉案房屋出售给徐某。1995年6月9日，徐某获得房产所有证。此后，徐某从未对上述房屋作出过处分。

2009年6月20日，王某（甲方）与马某（乙方）签订《房屋买卖定金协议》，甲方将涉案房屋出售给乙方；价款为36.3万元。2009年6月25日，马某向王某支付购房款36.3万元。2009年6月26日，建筑公司、马某向市住建委提出所有权转移登记申请。2009年7月3日，市住建委为马某颁发房屋所有权证。2012年2月14日，二原告向市住建委提出申请，申请将涉案房屋的所有权人登记为二人。市住建委于当日予以核准登记，并向二原告分别颁发房屋所有权证。

2017年3月2日，徐某向北京市平谷区人民法院提起两起行政诉讼案件，分别请求确认市住建委向马某颁发房屋所有权证的行为违法、请求撤销二原告的房屋所有权证。北京市平谷区人民法院经审理判决支持了徐某的诉讼请求。后马某、刘某上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持一审判决。

2018年10月16日，二原告以建筑公司、王某、市规自委某区分局为被告提起民事诉讼，请求解除房屋买卖合同、返还购房款、赔偿损失等。在审理过程中，涉案房屋经评估确定总价值为170.81万元。2019年2月26日，北京市平谷区人民法院判决：一、解除马某与建筑公司的法定代表人王某于2009年6月20日签订的房屋买卖定金协议；二、建筑公司返还马某、刘某购房款36.3万元；三、建筑公司赔偿马某、刘某房屋差价损失672550元；四、驳回马某、刘某的其他诉讼请求。建筑公司、市规自委某区分局提起上诉，北京市第三中级人民法院判决如下：驳回上诉，维持一审判决。

2019年9月5日，马某、刘某向市规自委某区分局提出赔偿申请。2019年11月6日，市规自委某区分局作出不予赔偿决定。2019年11月7日，二原告提起本案行政赔偿之诉，请求判令被告赔偿房屋差价损失605295元（即房屋评估价值170.81万元与购房款36.3万元差价的45%）。

案件焦点

1.二原告主张的房屋差价损失即涉案房屋的增值是否符合国家赔偿法第三十六条第八项规定的直接损失范畴；

2.被告是否应承担赔偿责任及所应承担的赔偿责任比例；

3.原告在房屋登记中所存在的过错能否构成被告免责的事由。

法院裁判要旨

北京市平谷区人民法院经审理认为：依据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款之规定，市住建委（现职能由市规自委某区分局承担）向二原告颁发房屋所有权证的行为已被确认违法，二原告有提起行政赔偿的权利。根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十二条之规定，二原告符合单独提起行政赔偿诉讼的条件。

就焦点1，《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第八项规定：“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理……（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”行政赔偿领域中的直接损失是因遭受违法行政行为侵害而使现有财产的必然减少或消灭。本案中，原告通过公开市场交易，支付全额购房款后，进行房屋转移登记，已经通过其力所能及的“合法途径”获得了涉案房屋的所有权，购房款的价值已转换为房屋的所有权，房屋的现有价值（含增值）理应系原告的现有合法财产。同时，若被告审慎审查建筑公司对涉案房屋的权属证书情况，及时发现建筑公司对涉案房屋的权属问题以及案外人徐某已取得涉案房屋所有权的情况，原告和建筑公司的交易行为会及时终止，原告另行购买其他房屋，其亦必然享有目前房屋的增值。因此，涉案房屋的增值系原告现有的合法财产，随着原告房屋所有权证被撤销，原告享有的房屋增值亦消灭，故房屋增值构成原告的直接损失。

就焦点2，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”本案中，市住建委在建筑公司未按规定提交房屋权属证书，且徐某已持有涉案房屋的房屋所有权证的情况下为建筑公司与马某办理了房屋所有权转移登记手续，未尽到审慎审查义务。2012年2月14日，在徐某仍持有涉案房屋所有权证的情况下，市住建委再次对马某、刘某颁发涉案房屋的所有权证书，又未尽到审慎审查义务，其存在重大过错，对原告房屋差价损失的产生及继续扩大负有主要责任。现被告承接原市住建委的职能，原市住建委对房屋差价损失应当承担的赔偿责任亦应由被告承担。就被告应承担的赔偿责任比例，应根据被告的上述过错程度，参照（2018）京0117民初11145号生效判决书的裁判要旨，并遵循对原告损失的填平原则予以确定。

就焦点3，《中华人民共和国国家赔偿法》第五条规定：“属于下列情形之一的，国家不承担赔偿责任……（二）因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的……”本案中，原告虽在申请房屋转移登记中提交了虚假的售房协议，其自身存在一定过错，但就本案情况而言，市住建委未尽审慎审查义务是涉案房屋权属登记错误的主要原因，即使原告提交真实的买卖协议，也不能产生阻断房屋登记行为发生的效果，亦不会产生登记行为不被撤销的效果，因此原告的过错不能构成因自己行为导致损害发生的情形，被告不能据此免责。综上，原告的诉讼请求成立，法院予以支持。

北京市平谷区人民法院依照《中华人民共和国国家赔偿法》第二条、第四条第四项、第三十二条第一款、第三十六条第八项之规定，判决如下：

被告市规自委某区分局赔偿二原告房屋差价损失605295元。

二审法院同意一审法院裁判意见。

法官后语

国家赔偿中财产损失的赔偿范围应仅限于直接损失，间接损失不予赔偿。但目前关于直接损失、间接损失的认定没有相关法律或司法解释的规定，司法实践也不统一，相关案件的裁判标准也是由法官根据案件具体情况进行判断，故在行政赔偿案件中存在直接损失认定分歧较大的问题。直接损失判断标准的厘定迫在眉睫，这关乎受害人合法权益的最大化保障，也关乎国家赔偿制度的有效性落实，更关乎二者的最优化衡平。

目前，民事领域一般认为，财产损失包括直接损失和间接损失。直接损失又称为积极损失，是指受害人现有财产的减少，也就是加害人实施不法行为侵害受害人的财产权利、人身权利，致使受害人现有财产直接受到的损失。间接损失又称消极损失，就是可得利益的丧失，即应当得到的利益因受侵权行为的侵害而没有得到。在行政赔偿领域，对于直接损失包括现有财产的减少、丧失已基本达成共识，但对于可得利益的减少、丧失能否纳入赔偿范围分歧较大。

笔者认为，在现行法律框架范围内，为了真正实现国家赔偿的功能定位，也为了切实保障受害人的实体权益，应当附条件地将可得利益中的必然可得利益和既得利益纳入行政赔偿的直接损失范畴。具体判定标准可考量如下“四性”：

1.利益存在的客观性

客观性，即真实性或实在性，其实际发生不依赖于人的意志而转移。客观性要素的考量就避免了主观人为因素的介入，有利于保证裁判标准的统一性。如本案中，在房地产市场快速发展之下，房屋的增值是客观发生的，并且不以人的意志为转移。房屋登记违法行为导致受害人房屋所有权丧失的，受害人为重新解决居住问题，以现在的市场价格重新购置房屋也是客观需求，因此为有效填补受害人的损失，将房屋增值（市场评估）的既得利益纳入直接损失范畴属于客观需要。

2.利益发生的必然性

必然性，即不可避免性和确定性，符合客观事物联系和发展的确定不移的趋势。必然性要素的考量就将那些可能发生也可能不发生的利益直接排除在外，而仅保留那些既得利益和必然会发生的利益。本案中，原告购买涉案房屋并且取得房屋所有权证，在登记公示主义之下，其已经取得涉案房屋的所有权，房屋的增值构成其既得利益。房屋所有权证被撤销，原告丧失房屋所有权，进而也就丧失了房屋的增值，因此房屋增值作为房屋的一部分构成原告的直接损失。

3.利益获取的合法性

合法性，即排除违法性，指利益获取的方式、途径应当合法，任何人都不可以从其违法行为中获益。合法性要素的考量就将那些以违法违规行为获取房屋登记，而后又被撤销的所谓“权利人”排除在了赔偿范围之外。本案中，原告的房屋所有权证虽然被撤销，但原告系通过公开的市场交易购买涉案房屋，签订了房屋买卖合同，支付了符合市场价格的房屋价款，并且办理了房屋转移登记，原告已经履行了获取房屋所有权的所有合法程序。因此，原告获取涉案房屋的所有权，随即获取房屋增值收益，均系通过合法途径获取，应当予以赔偿。

4.利益丧失的因果性

因果性，即利益的减少或丧失系由违法登记行为所引起，并且是直接引起的。本案中，被告未对房屋权属证书材料进行审核，在他人已持有涉案房屋的房屋所有权证的前提下，再次颁发房屋所有权证书，系造成涉案房屋权属登记错误并且最终被撤销的主要原因。因此，被告的违法登记行为与原告既得利益的丧失存在直接因果关系，被告应当进行赔偿，具体的赔偿比例根据被告的过错程度进行确定。

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